2015年9月~12月 感銘を受けた本の内容メモ

今年も終わりますね。

来年の年末は、

去年より成長したな~と実感できるよう、

頑張ろうと思います。

今年後半に読んだ本の中で、

感銘を受けた本の内容メモです。

書籍名/著者/メモ

あなたのアパート・マンションを即満室にする方法 -家賃30%アップでも!

浦田健

なぜ入居者が決まらないのか?
あなたはどっち?
◆内見者がいない
・募集広告が普通でパットしない
・インターネットに情報を公開していない
・物件情報を業者が独占して同業他社に公開していない
・営業マンが物件をしょうかいしてくれない
・業者が稼げる手数料が少ない
・家賃が高い
・敷金、礼金がある、または負担が多い
・間取りが古い、狭い
・ユニットバスとトイレが一体式、設備が古い
・募集看板、のぼりによる集客がされていない
◆成約率が低い
・外観、エントランスが汚い
・思ったより部屋が小さかった
・日当たりが悪い
・電話や車の騒音がする
・部屋が臭い
・部屋が汚い
・駅から遠い
・生活利便施設が近くにない
・環境が悪い、嫌悪施設がある

廃屋から始める不動産投資

小嶌大介 岡田のぶゆき

私の場合はお店が忙しくない平日を狙って、何件かお店にチラシを持っていき、地域の競合物件を教えてもらいます。
似たようなスペックの物件に差をつけるためには、何をすれば良いか素直に教えを請うのです。
そして、常時満室を保っている敏腕大家さんの物件情報を見せてもらい、それに準じた物件にしてしますのです。

ヤフオクで軍資金をつくり、不動産投資で無理なく稼ぐ

竹内かなと

なるべく5年で回収したいと思っているので、5年で得られる家賃の金額を計算します。
6万円×12カ月×5年=360万円
そして、諸経費を計算します。
登録免許税、不動産取得税、固定資産税、都市計画税などの税金合計⇒30万円以内
壁紙交換⇒20万円以内
荷物の処分や、その他の細かい修繕費用⇒20万円以内
立退き費用⇒15万円以内
必要な費用の合計=85万円
360-85=275万円に設定

「入ってくる家賃で、次の物件を買いたい」と借りる理由を一筆書きました、
金融公庫から2,000万円を借りることができました。
(手持ちの物件2コ、どちらも再建築不可)
公的な所でも、大先輩(会計事務所会長)からの紹介でいくと、話がスムーズにすすむらしいということがわかりました。
返済期間は7年弱で、月々の返済額は27万円ほどからのスタートでした。(月々の返済額がだんだん減ってきます。)
そのとき持っていた物件からの家賃収入で、ちょうど払えるぐらいの月額でした。

もう数えていないので正確な回数はわかりませんが、200回以上は入札したことがあります。
いつも入札しっぱなしです。確率の勝負です。
物件を手に入れるためには、呼吸をするように、自然と入札をし続ける事です。
確率の原則は、競売でなくても、たとえば一般市場でも、かわらないはずです、。
常に物件を追いかける姿勢が、大切だと思います。

リスクと闘う不動産投資

脇田雄太

火災保険:私の場合、ボロ物件は割安な全労済で契約しています。
施設賠償責任保険:これは、所有している戸建やアパート等の施設が原因で事故が起こり、管理者が法律上の賠償責任を問われた際に使用できる保険です。ボロ物件投資を行う際の不安材料の一つである、「建物の老朽化」が原因で他社へ損害賠償責任を負ってしまった際に保証受けられる点がポイントです。この保険は保険料が非常に安いのが特徴です。長崎の私の6戸アパートの場合、保険料が年間2,000円で、最高5億円までの保証が受けられます。

リフォーム会社さんへ工事を御願いする場合は「この和式トイレを様式化してください」と伝えるだけで目的は達成できます。本当に簡単です。しかし、私はコスト削減の観点から、この方法ではなく、職人さんへ直接工事を発注する方法をお勧めします。
①投資家が行う作業 
トイレをヤフーオークション等で購入(注意したいのは、新築用とリフォーム用(配管位置を現場に合わせて調節できる機能が付いている)便器を間違えないことです。
②大工さんへお願いする作業
解体・産廃処分、床面&壁面仕上げ(解体した床面に根太を成功しコンパネを敷く、移設した給排水管はコンパネを切り抜き床上に顔を出しておく)、新しい洋式便器の取付
③給排水管職人さんへ
④クロス職人さんへ

くみ取りをアップグレード
下水道への接続が可能か水道局へ確認、
室内の工事は、職人さんへの直発注と設備品の施主支給のスキームを活用することで、約10万円、多くても15万円くらいで収まることが大半です。(下水管への接続費用はケースバイケース)
水道局へ問い合わせ「汲み取り式トイレを下水道へ接続したいので、指定業者のリストを下さい」「下水道へ接続するにあたって、補助制度はありますか?」その後、リスト数社へ見積もり
「物件に住所が一番近い個人っぽい業者さん」
「物件に住所が一番近い、なるべく大きそうな業者さん」
「本業がLPガス会社の業者さん」(LPガス供給とセットにして交渉することで有利な条件が引き出せる可能性)

既存の浴室が在来工法の場合
リフォーム会社さんへ相談すると、ユニットバスへ入れ替えましょう。価格は100万くらいからと返答
①壁、「バスパネル」を壁面に施工してもらう(貼り付ける)方法

一番確実なのは不動産投資だった

萩原知章

3、営業力、マーケティング力がある。
また、シンプルですが、一つ物件が空いたら30~40社も不動産会社を回って客付けをお願いできるという、フットワークが軽い投資家は成功率が高くなります。

30歳までに給料以外で月収100万を稼ぎ出す方法

峯島忠昭

私の場合、リフォームについては、1円でも安くするために、リフォーム会社ではなく、個人の職人さんにお願いしています。探し方としては、個人名で電話帳に掲載されている職人さんに電話をかけ、その場で値段を聞き、一番安い方にお願いします。

新アパート投資の王道

白岩貢

構造体にこだわる一方、内装や設備にはそれほどお金をかけません。たとえば、壁紙は安くてシンプルなものを使い、入居者の入れ替え時のリフォームも2回はペンキを上から塗って済ませます。3回目はさすがに剥がして張り替えます。ペンキを塗ったクロスを剥がすのは多少割高になりますが、それでも毎回張り替えるより、トータルのコストは安くなります。

めざせ3年で資産3億円、月収300万円ゼロからの不動産投資

赤井誠

融資実現までの銀行内の手続き
1,お客様から融資案件を伺った銀行の担当者は、直属の上司、支店長とディスカッションして問題点を詰め、お客様に不足データや不明点の説明をお願いする。
2,担当者は案件の全体像を把握できた段階で、行内向けに稟議書などの書面を作成する。
3,この書面を支店長や本部審査部門が「決済」して、融資が実現する。
稟議書の中身は、
・会社、事業の概要(最近の業績、会社の強み、弱み、社長の経歴など)
・申し出の経緯(誰からの話なのか)
・要資事由(何に使うのか)
・返済の計画、原資、保全(保証人、担保など)
・条件(金利、返済スケジュールなど)
・担当支店の見解である「意見」「対応方針}

スーパーフリーエージェントスタイル

与沢翼

情報収集の基本は、競合(ライバル)を調べることが第一だ。私は8割がたそれで完結し、業界本を読んで勉強したことはない。答えは巷にあふれるセミナーにはなく、実績を既に出したライバルたちが行っているアクションの中にある。残りの1~2割でたまたま知り合いから入ってくるようなラッキー情報が役に立つこともあるが、そもそもラッキーに最初から期待してはいけない。情報収集は、成功者分析であると心得るのがよい。
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tarojiro

Author:tarojiro
大阪在住 1979年生

マイペースにボロ戸建てを取得していき、月間150万のキャッシュフローをめざしています。

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