今年の目標のひとつ この滞納者問題を解決する

本日は、チェックアウトもチェックインもなく、

平和な1日でした。

数件のエアビーアンドビー問い合わせに対応し、

今日は今年の取り組み目標のひとつ、

長期滞納者問題に対応するため、

考えをまとめておりました。

過去のブログはこちら

地下一階区分飲食店舗 滞納が続いています

親の所有なのですが、

今回の対応から私が引き継いでいきます。

親の本音はまだ聞けてませんが、

正直なところ、

管理費を借主さん払いにしているため、

実質の月々マイナスキャッシュフローはなく、

めんどくさいので行動に移してない。これがほんとのところだと思います。

私の場合は、

まだまだ家族を養うために、また、自己実現のために、

稼いで拡大していくつもりですし、

このままほっておく訳にはいきません。

それと正直な話、

初めての手続・体験ばかりですので、

経験値アップできるとワクワクしている部分もあります。

日頃勉強させてもらっている先輩方のブログなどを再度拝見し、

まず、

この物件はいくらで貸せるのか!をシビアに見積もりました。

次に、現状把握として、

過去の入金日・滞納額等を一覧にまとめました。

(すごい金額です。数百万になってます。)

その上で、具体的な行動計画として、

こんな感じでまとめました。

・家賃滞納⇒調停での話し合い⇒約束不履行⇒強制執行(予告)⇒実行
この間 約6カ月

民事調停:
成立した合意の内容を記載した調停調書は、確定判決と同様の効力を持ち、これに基づき強制執行を
申し立てることもできる。
申立先は家賃を支払わない居住者の住所地と管轄する簡易裁判所

和解文の内容
1、家賃の滞納額を認める
2、分割で支払う約束をする
3、今後の家賃についての契約通りの支払い
4、2又は3について、2回以上滞ったら全額一括で払わなければならない。
5、家賃を支払わないと「当然に賃貸借契約は解除となり、なんら賃借人に通告することなく
  部屋を明け渡さなければならない」

予想される反応
・出廷しない
調停をする⇒出廷せず⇒再度呼び出し⇒出廷せず⇒訴訟へ⇒出廷せず⇒判決(当然勝訴)⇒執行

・理不尽な主張を続ける
1回目の調停期日、借主は出廷したが、独自の主張をのべるばかりで、滞納総額についても同意
できず、滞納家賃の分割払いの和解に応じる気配なし
⇒この日は合意に至らず、期日が続行
約1か月後の2回目の調停期日、
交渉の最初の段階で、こちらから調停委員に対し、
「借主がこれ以上理不尽な主張をして、こちらの提示する和解案に応じないのであれば、
調停不成立にして下さい。その後直ちにこちらは通常訴訟に移行し裁判で判決を求めていきます。
通常訴訟に移行後は分割払いの和解にも一切応じません」と主張する。
調停委員から借主に説得が入ると思われる。

・和解後夜逃げする
裁判所での和解調書があるので、それを使い差押え執行文を作成
自宅の周り3銀行に的を絞って実行
(例:A銀行に50万 B銀行に50万 C銀行に50万)
債権額を振り分けて強制執行する必要がある。
いずれかの銀行に預金があれば、差押え。
差押えに対して連絡があれば、分割払いの話し合い。

・破産手続き(最も回収困難)
弁護士から破産受任通知が来るとほぼ回収不能
但し、破産と言っておきながら、裁判所から通知が届かない場合、
弁護士に確認する。(事件番号を教えてください、と要請)
破産手続きを辞任している可能性あり。

■まずやる事。
・調停申立の手続き
 (自分で調べる+毎月第3火曜日に大阪市役所にて無料調停相談がある)

・和解文書の作成

という感じです。

あ、その前に、

親にこんな方向性でやっていきたいとプレゼンする必要があります。

そんなんせんでいい!と言われたら、

当分ほっときます。

さて、どうなるか。
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地下一階区分飲食店舗 滞納が続いています

約15年前に取得した区分店舗、

投資金額はほぼ回収していますが、

近年(というのは、私が関与するよりずっと以前から)、

滞納が続いています。

今後私が管理していくことになりますので、

現状を調べてみました。

まず、いくらで貸せるのか、という点

現在の賃料では次は見込めません。

2割ほど成約賃料は下がる見込みです。

ま、7万ってとこでしょうか。

大阪都心ど真ん中にありますので、

エアビーアンドビーで運営して3倍以上の収益を!と

いきたいところですが、

区分であること、規約に明文化されていること、等

いいことなんですが、きっちり管理ビルなので無理です。

こんな感じです↓

管理規約 第9条

(専有部分の用途)

区分所有者は、専有部分を使用するにあたっては、次の用途、

業種を遵守しなければならない。

B1F 飲食店舗、一般店舗

中略

深夜12時以降翌朝6時迄の店舗、飲食店の営業を禁止する。

管理規約第18条

(必要箇所への立入等)

~保守・防火・防犯の管理のため必要な最小限度の範囲内において、

~立入等を求められたものは、これに協力しなければならない。

と、こんな感じで、

毎日店舗部分の表扉は時間が来ると、施錠されております。

で、滞納者対策なんですが、

先輩方から勉強させてもらっています。

・家賃滞納⇒調停での話し合い⇒約束不履行⇒強制執行(予告)

⇒実行 この間約6カ月

・和解文には、将来発生する家賃についても条文を付ける

家賃支払わないと「当然に賃貸借契約は解除となり、

なんら賃借人に通告することなく部屋を明け渡さなければならない」

・家賃滞納訴訟⇒判決⇒地図を元に住居地域の銀行を差し押さえ

債権差押申立書を作成し、強制執行を実施

・調停⇒出廷せず⇒再度呼び出し⇒出廷せず⇒訴訟へ⇒出廷せず

⇒判決(当然勝訴)

債務者を何度も何度も裁判所へ呼び出すのがミソ

これが支払い督促や少額訴訟、通常訴訟だと、

訴訟⇒出廷せず⇒判決となってしまい、交渉のチャンスが一度しかありません。

・和解文の内容

1、家賃の滞納額を認める 2、分割で支払う約束をする

3、2回以上滞ったら全額一括ではらわなければならない

4、その場合は支払いが終わるまで、年14,6%の利息を支払う

↑勉強になります~

先輩方の実体験に基づいたお話しは、

聞いてるだけでおもしろいです。

これから自分がやるとなると、下手打つでしょうが、

まずは実践ですね。

ほんで、相手はプロの滞納者って感じです。

浪花節+少額支払い継続

長くなりそうです。
プロフィール

tarojiro

Author:tarojiro
大阪在住 1979年生

マイペースにボロ戸建てを取得していき、月間150万のキャッシュフローをめざしています。

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