入居させたらあかん奴を入れてしまい、風呂も新品のリフォーム部屋を2カ月で夜逃げされた。

本日、ジモティ―入居者3の退去が終了しました。

もっと前に退去してたんだろうけど、

保証会社担当者さん、本日現地確認の上、

保証会社との契約が終了しました。

また淡々と原状回復して、再度募集かけます。

今回は、私の判断ミスでやばい奴を入居させてしまい、

トラブル続きの上、夜逃げでフィニッシュなので、

忘れないよう

経緯を記載したいと思います。

最初のコンタクトはジモティ―

ジ 「九州に住んでて、大阪に家族で移住し、生活保護も大阪で受けて住みたい」

私 初の生活保護難民受け入れやな、と保証会社が通れば問題ない事伝え、やり取り

ジ 「何日から住める?云々」

私 はいはいいつものパターン。とりあえず内見しましょうかと誘導

ジ 「○月〇日大阪行きます」

私 大歓迎、お待ちしてます。と期待せず返答

当日

ジ 「子供がねつをだしました、後日という事でよろしいですか?」

私 ハイ来た!いつもの病気パターン。後日じゃなくて、いつか決めましょうと誘導

その後、期待せずいましたが、先方からは数々の質問が

その都度返信しながら

再アポ当日

ジ 「決めました。契約お願いします。」

私 なんも見てないやん!でも契約書はすべて用意してあるので、その場で契約

ジ 「ご親切にありがとうございました。」

という事で、契約完了

緊急連絡先と言っていた、元妻もいっしょにいる事、

元妻が大阪で部屋を見つけるまで一緒に住んでいいか、とその場で言われたこと。

などなど

変な点はもちろんありましたが、

偽装離婚の生活保護費2重受給だろうな、と予想し

スルー

受け答えはここまではいたってまともでした。

ここまでは。。。。。。。

ここらからの登場人物は、

契約者でも入居者でもない元妻

ジ 「給湯器が壊れている!先程業者に取り外しさせ、費用が3,000円かかったので、負担せよ!不満ならこちらは弁護士がいる、そして会話は録音している、役所にも相談した」

私 なんじゃこいつやばい奴やん。という事で、冷静に「3,000円振込むので振込先を教えてください」

ちなみに給湯器壊れてませんが、それもこらえて

他にも何かあったら修繕するので言ってね!と伝えたのですが、

後日

ジ 「退去命令をだしてほしい」

どうやら、退去命令をこちらが出すと、次の物件への引越費用等こちら負担でいけるみたいです。

短期違約金払いたくない、プラス、引越費用も大家負担にさせたい魂胆だったみたいです。

当然出しませんでしたけど。

ここからは、やばい奴な行動が連発し、

罵詈雑言の電話が鳴りっぱなし、メールも大量にきたんですが、

面白かったのが(初めての経験だったのが)

ジ 「大家さんの折り返し連絡が遅いので、この冬の寒い中倒れてるかもしれないので警察に通報しました」

との事。

事務所に夜中ほんとに警察官がやってきました。

交番から駆け付けた警察官も、

「ま、今のところは大丈夫ですけど、殺すぞなど、脅迫が始まったらすぐに交番に連絡ください」

という事で帰られました。

その後も、深夜に渡り何十回も着信

すべて迷惑電話設定にしてるので鳴りませんが、電話がピカピカ光りっぱなしです。

どうやって手に入れたのか、

5種類の番号から交互に数時間にわたり着信があります。

メールでも

ジ 「こんなひどいことをされたのは許せない!ユーチューブに実名でお前を告発し、世間に訴えてやる」

ジ 「民事だけじゃなく、刑事でも訴えてやる!」

ジ 「★!〇▽!!」

いかれてます。

ユーチューブは知りませんが、

送るといった内容証明も来ず、訴えもされませんでした。

事務所の上に両親が住んでますんで、

深夜の電話攻撃ではほんと迷惑かけました。

保証会社さんへも罵詈雑言電話をしたらしく、

担当者より

「なんかすごい電話かかってきたんですけど」



私 「社長の判断でこいつやばいと思ったら、3カ月たたなくても追い出して下さい。」

保証 「了解!」

とやり取りしました。保証会社さんは慣れてらっしゃるんでしょう。

で、

結果的には

ユニットバス新品、トイレ新品、給湯器新品、キッチン新品、他もろもろリフォームの部屋を

2カ月半で退去です。。。。。

戸建賃貸で2カ月半退去って。。。。

完全に入居者選び間違えました。

次の物件に取り掛かりたくて、

すぐにとびついて来たジモティ―入居者を入居させたらこれです。

ジモティ―入居者すべてがこんなかと言ったら、

そんなことはなく、

ジモティ―入居者1は、

生活保護も抜け出し、

しっかり今月も振り込んで頂けました。

ま、いろんな人がいるもんです。

ちなみに部屋はせいぜい2カ月の入居なので、

ゴミが散らばっている、傷がある、程度ですが

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ベランダにカップラーメンのかす捨てちゃダメでしょ!

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新品の便器、2カ月でこんな黒ずみでるん!

その他、もろもろです。

小さい子供があっちこっち書いたりしてるのは根性で消して、

早々に原状回復し、再度入居募集します!

私の物件きっかけで、また一人モンスター入居者を大阪に上陸させてもうた。

絶対負けへん!

4物件すべて稼働させたる!

年末退去の糞尿物件、この物件、リフォーム取組中物件他

毎日DIY三昧!!!





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10.去年の12月末に入居したジモティ―入居者1、本日強制退去でまたどこかの大家を苦しめるんだろう。そして初の鍵交換!

本日は、

9時半に物件現地集合で、

執行官・保証会社回収担当者・明渡業者・鍵屋(わたし)・と大家(わたし)が勢ぞろい

執行官が部屋に入り、

その後、明渡業者さんが私に確認事項(何を残すか)

淡々と進み、

明渡業者さんがすべて持って行ってくれました。

ジモティ―入居者1は本日は不在でした。

先月の明渡催告時はいたようで、

執行官と話したみたいです。

その後、昨年の私みたいに入居募集してる物件へ

もぐりこんだんでしょう。

この一年間を振り返ると、

昨年12月に契約、

その際に、12月分日割りと1月分を現金で受け取りました。

その後、一切振込なし、

2月・3月・4月と滞納し、

保証会社さんから訴訟手続きに入る説明を受けたんですが、

その時は、妹と同居し、妹に一部払わせたようで、延命。

妹はその後退去(入居も退去ももちろん無断)

6月・7月・8月と滞納し、

8月2日に保証会社より賃貸借契約解除通知

訴訟による明渡をめざし、手続き開始

11月2日 判決(もちろん勝訴)

11月17日 明渡催告

本日12月13日 明渡執行

という流れの1年でした。

ちなみに、私が入居者と契約後やり取りしたのは1度だけ、

1月にショートメールで

ジ「壁にペンキ塗ってもいいですか?」

私「いいですよ!」

ジ「ありがとうございます!やったら写真送ります!」


これだけです。

それ以外、

滞納⇒電話⇒訪問⇒職場訪問

この繰り返しを1年に渡って、保証会社回収担当者がやっていただけました。

今月分は日割りで本日まで分を立て替えていただき、

約1年間立て替えてもらえました。

入居者からの振込は一度もないので、どの口座かわからん。。。

(必殺さんを見習って口座差押えチャレンジしてみようと思ったのに)

保証会社回収担当者は今後も住民票をあげて、新住所を特定し、督促していくみたいです。

ほんと、彼には頭があがりません。

物腰柔らかく、かつ根気よくがんばってくれ、

修羅場も多数経験した彼なら、

何をやっても成功するでしょう。

この一年を収益で考えると、

物件価格、登録免許税、不動産取得税、固定資産税、リフォーム代、火災保険代、保証会社保証料、今日の鍵代まですべて含めた支出に対し、

収入は、

残置物をジモティ―で換金した少々、12カ月分の立て替えていただいた家賃で

30%回収です。

これをどう考えるか、ですが、

1年で入れ替わりなら、戸建ての意味ないですよね。

今回は、私の負けです。

でも、こんなプロ滞納者をあと2回相手すれば、全額回収か~。

は~。。。。。

がんばります。

で、

本日は初体験!

鍵の交換をしました。

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今回外した鍵は次回別の物件で再利用しようと思ったものの、

なんだか調子悪いので廃棄に

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コーナンで購入しました

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位置合わせピンが便利!

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ドライバー1本で簡単にできました。

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で、

室内ですが、

突入する前は、

1年しかたってないクッションフロア、

もしかして再利用できるかな~、なんて

淡い期待を抱いてましたが、

室内入った瞬間

現実に打ちのめされました。

猫8匹、犬3匹(もちろん無断)の威力はすさまじく、

しかも、散歩一切させず、糞尿室内垂れ流しです。

臭いすごいです。

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うんこは明渡業者さんが取ってくれたんですが、

それでも跡が残ってます。。。

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ま、こんなもんです。

この物件を再生し終えたら、

ペット糞尿臭克服方法マスターです。

来年の早々には、

新たなスキルが身に付きます!!

は~~~~~。。。。。。。。。

がんばろ。

で、

今取りかかり中の物件へ行って、

階段塗り

1回目がこれ

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2回目塗った

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次からいよいよ1階や!

34.ジモティ―入居者全滅 もうジモティ―募集やめよっかな

ジモティ―入居者全滅

になりそうです。

本日、ジモティ―入居者2が滞納3カ月目突入

ジモティ―入居者1は、再来週明渡強制執行

それから、ジモティ―入居者3

退去希望、との事。

正式に退去になった段階で、

検証しようとは思いますが、

やばいですね。

ま、

本日は

取り組んでる物件が仕上がりました。

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インパクトドライバーの先端にさび落とし装着して、ゴリゴリやったら、

余計、変になってもうた。。。。。

気を取り直して、

コーキング

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マスキング

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こんなんできた

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次はここ

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なんか、これ以上は無理

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で、とりあえず撮影

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明日、新現場へ荷物を搬入っと。

は~、、、、、、、、。

話は戻って、

なんだかな~

「変な入居者入れやがって!、責任取れ!」とは誰にも言えない、、、、

自分が判断して入居させたんやから。

自分の責任で対応していかなければ。

ジモティ―入居者直接募集の現実 こんな人の対応してます。

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先週は、ジモティ―からの問い合わせに対応する日々でした。

そんな中で、

一組

相変わらずな属性の方から問い合わせがあり、

ふりまわされたので、

経緯を記載したいと思います。

(こんな対応してますってことで)

今回登場する方が問い合わせされる直前に、

ジモティ―経由で2組問い合わせがあり、

2組とも即日案内となりました。

見ていただいたものの、

もっときれいな物件だと思われてたようで。。。

(写真テクニックが現実を上回りすぎた?)

内覧いただいた瞬間に、

あ~、だめだな~って感じの雰囲気で、

いろいろと丁寧にダメな理由を伝えてくれましたが、

(例えば、階段の手すりがないので、酔っぱらった時に怖い等々、)

階段つければ検討されるかっていうと、そうゆうわけではなく。

ま、

そもそも全然駄目だったんです。

2連続でダメだった為、

弱気になっている所に、

今回の問い合わせがありました。

ジ:初めまして、この物件すごく気になります。詳細を教えてください。お風呂の写真ありますか?

私:(心の中で⇒お風呂の写真一枚目に載せとるがな)
  水回りの写真があるところを伝える。

ジ:初期費用はどのくらいになりますか?

私:(ジモティ―から反響ある方で一番多い質問は初期費用です。出来る限り初期費用の負担がないよう、分割支払いも可能にしている旨メール)

ジ:キッチンの写真はありますか?

私:(キッチンの写真を送るため、メールアドレスを聞いて、その後はそこでやり取り)

ジ:初期費用の詳細を教えてください!

私:(初期費用の詳細をメール)

ジ:ありがとうございます。即入居可能ですか?

私:(保証会社の審査が終わって、賃契結べばすぐ入居可能な旨説明)(このへんで臭ってくる)

ジ:緊急でさがしてて、審査は大手で働いてるので100%通ると思うんで、審査後回しとかは厳しいですか?

私:(来た!常識はずれな要求!私の物件にぴったりのお客さん来た~!!!と俄然やる気になり、
  保証会社の審査に必要な事項だけ聞き出していく)

ジ:今月日割り分も来月からの支払いに加算でいいですか?

私:(この時点で、彼女、現地を見てません。とりあえず物件を見てから交渉してよと思いながら、事情を聞かせてくれたら検討しますよ、とメール)

ジ:子猫を保護したのですが、ペット禁止のマンションなのででていかなければならなくなりました。
  本日退去なので、本日中の所を探しているんですが、手持ちが少なく、ご相談させていただきました。

私:事情は分かった旨説明、保証会社の審査がすぐ終わり、大至急なら今晩契約すればいけるので、
  とにかく、手続きしましょう、と説明

この後、

保証会社の審査に必要な書類が17時10分前に届き、

私は大至急で審査にかけました。

しかし、職場への在職確認は取れず、本日中の審査通過はできませんでした。

ジ:(直接電話にて)審査結果でましたか?

私:(経緯を説明し、本日中の審査OKは無理な旨説明。明日午前中に審査結果がでる前提で、今晩現地を見ないか提案)

その後、19時頃現地を内覧し、

決めました!

との事。

ほんまかいな?と思いながら、

私にとっては、保証会社さえ通れば問題ないので、

明日の午前中に審査結果が出次第、明日のお帰り後ここで契約を結びましょう、と提案

今晩は目をつむって鍵を貸すことに(車中泊すれば?との提案に、子猫が寒くて死んでしまうから云々というもんで)

ジ:今からドンキで布団を買って、とりあえず今晩泊まります。

という事で、現地で解散し、車で帰宅していると。

ジ:おばあちゃんに伝えたところ、おばあちゃんがここに住んで、私がおばあちゃんの家に住みます。大丈夫ですか?

私:(大丈夫なわけないやろ!と思いながら、まだここではおばあちゃんの審査が通ればOKだと思ってる。)

ジ:祖母はいままで審査落ちたことないので、大丈夫です。(ちなみに持ち家との事。保証会社の審査はしたことないでしょう)

私:とりあえず、話しましょ、現地で、と提案

ジ:今日は戻らないんです!

私:(????ドンキは?猫は?そもそも何のため、鍵受け取ったん?

という事で、次の日21時に現地で待ち合わせ

祖母名義で改めて、審査し、名義も祖母名義でするとの事。)

次の日

21時から22時頃まで現地で待ったものの、来ず、

ジ:23時ごろになりますがいいですか?

私:祖母の方もその時間にこられるんですか?それなら待ってますけど

ジ:祖母は明日見に行くと言ってます。

私:明日の何時に来られますか?その時に鍵持ってきていただければいいですよ

ジ:明日は私いけないんです。鍵は返したいので、ご自宅近くまで行きます。

私:ではファミリーマートについたら連絡ください。とりあえず帰ります。

その後連絡来ず、

どうなってるのか寝る前にメール

ジ:すいません、用事で出てます。明日でもいいですか?

私:(明日があかんから今やり取りしてんのちゃうんかい!とイライラしながらも、まだ祖母を信じてるおめでたい私)

ジ:明日の18時頃になると思います。昼に一度連絡します。

そして次の日

昼になっても連絡来ず、

18時になっても連絡来ず、

私:連絡ありませんが、何時になりますか?

ジ:22時になります。いいですか?

私:その時間でも祖母の方来られるんですか?

ジ:祖母は明後日見ると言ってます。

私:(・・・・・・・・・・)

ジ:とりあえず鍵を今晩中に返します。22時頃行きます。

私:現地に着いたら連絡くれますか?

そして22時

ジ:つきました、今どちらですか?

私:15分程でつくので、お待ちください。

ジ:え?じゃあ、着いたら連絡ください。

私:(・・・・・・・・・・・・)

という事で、鍵は返却されました。

鍵返却の際、祖母の案内希望はいつか連絡します、と先方は言ってました。

もちろん、その後連絡はありません。

こんな対応もしています。








 

ジモティ―で入居希望者と直接契約できた!!

ながかった~。

戸建賃貸2号の件、

必要書類を郵送してもらうだけで、

2週間弱の時間がかかり、

先程手元に届きましたので、

これにて、契約手続き完了です!!

今回は、初のジモティ―客付けでした。

これで、客付業者さんに営業に行く以外で、

もう一つの有効な手段を手に入れました!

駐車場無4DK リフォーム未実施 という物件でしたが、

無事契約することができました。

客付業者さんへの営業では、

敷金礼金ゼロゼロ!

犬猫複数飼育可

BK2を個人おこづかいでも可

という条件で紹介しました。

それと同時に、ジモティ―にて

敷金礼金ゼロゼロ/セルフリフォーム可

で募集したところ、

何組か問い合わせがあり、

その中の一組で、

友人と一緒に住むという若者で決まりました。

交渉の中で、

保証会社初回保証料、初回火災保険を

費用大家負担で決着しましたが、

BK2どころか、

1カ月分よりも少ない費用負担ですので、

結果的に、今回は万々歳です。

ただ、もう一つの条件として、

2年以内退去時の違約1カ月条件をはずしましたので、

いつまで入居してくれることやら。。。

入居は、もうすぐですが

セルフリフォームをガンガンやっていただき、

愛着を持ってもらって長く住んで欲しいな~と思ってます。

ジモティ―客付けの経緯としては、

こんな感じでした。

・ブログでジモティ―客付している大家さんを知る

・エアビー撤退案件発生

・今まで通りの客付営業即開始

 同時にジモティ―を試しに掲載

・掲載当日ジモティ―より内覧希望

・それまで密にやり取りしていたにも関わらず、

 内覧当日ドタキャン、以降音信不通

・ジモティ―で問い合わせてくる客層なんて所詮こんなもんかと

 すこし心がささくれる

・数日後今回の入居者より問い合わせ

・初めてのクロス張替最中に来てもらい、

 自由に内覧してもらう

・他の物件も検討しているとの事で、その日は終了

・他の物件を条件面で上回る交渉

 (保証会社、火災保険家主負担・短期退去違約金なし)

・即契約

という事で、

ジモティ―掲載から契約まで3週間でした。

これで、

俺、客付業者さん使わずに自分で客付けしてんねん!

といきれます。

(もちろん客付業者さん営業は今後もメインでやっていきます。)

それと、こちらも今回初めての経験なんですが、

保証会社さんの申込手続きを自分でやってます。

ずっと待ってた必要書類が届きましたので、

保証サービス契約書をこれから郵送します。

それにしても、

今回びっくりしたんですが、

保証会社の事前審査はほんとに数時間で返事があるんですね~。

やり取りがファックスというのが業界特有ですね。

これで、

・ジモティ―客付け

・保証会社代行手続き

・クロス張替

を体得しました!

次は、初のベランダ防水・塗装デビュー!





プロフィール

たろじろう

Author:たろじろう
大阪在住 1979年生

マイペースにボロ戸建てを取得していき、月間150万のキャッシュフローをめざしています。

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