2015年9月~12月 感銘を受けた本の内容メモ

今年も終わりますね。

来年の年末は、

去年より成長したな~と実感できるよう、

頑張ろうと思います。

今年後半に読んだ本の中で、

感銘を受けた本の内容メモです。

書籍名/著者/メモ

あなたのアパート・マンションを即満室にする方法 -家賃30%アップでも!

浦田健

なぜ入居者が決まらないのか?
あなたはどっち?
◆内見者がいない
・募集広告が普通でパットしない
・インターネットに情報を公開していない
・物件情報を業者が独占して同業他社に公開していない
・営業マンが物件をしょうかいしてくれない
・業者が稼げる手数料が少ない
・家賃が高い
・敷金、礼金がある、または負担が多い
・間取りが古い、狭い
・ユニットバスとトイレが一体式、設備が古い
・募集看板、のぼりによる集客がされていない
◆成約率が低い
・外観、エントランスが汚い
・思ったより部屋が小さかった
・日当たりが悪い
・電話や車の騒音がする
・部屋が臭い
・部屋が汚い
・駅から遠い
・生活利便施設が近くにない
・環境が悪い、嫌悪施設がある

廃屋から始める不動産投資

小嶌大介 岡田のぶゆき

私の場合はお店が忙しくない平日を狙って、何件かお店にチラシを持っていき、地域の競合物件を教えてもらいます。
似たようなスペックの物件に差をつけるためには、何をすれば良いか素直に教えを請うのです。
そして、常時満室を保っている敏腕大家さんの物件情報を見せてもらい、それに準じた物件にしてしますのです。

ヤフオクで軍資金をつくり、不動産投資で無理なく稼ぐ

竹内かなと

なるべく5年で回収したいと思っているので、5年で得られる家賃の金額を計算します。
6万円×12カ月×5年=360万円
そして、諸経費を計算します。
登録免許税、不動産取得税、固定資産税、都市計画税などの税金合計⇒30万円以内
壁紙交換⇒20万円以内
荷物の処分や、その他の細かい修繕費用⇒20万円以内
立退き費用⇒15万円以内
必要な費用の合計=85万円
360-85=275万円に設定

「入ってくる家賃で、次の物件を買いたい」と借りる理由を一筆書きました、
金融公庫から2,000万円を借りることができました。
(手持ちの物件2コ、どちらも再建築不可)
公的な所でも、大先輩(会計事務所会長)からの紹介でいくと、話がスムーズにすすむらしいということがわかりました。
返済期間は7年弱で、月々の返済額は27万円ほどからのスタートでした。(月々の返済額がだんだん減ってきます。)
そのとき持っていた物件からの家賃収入で、ちょうど払えるぐらいの月額でした。

もう数えていないので正確な回数はわかりませんが、200回以上は入札したことがあります。
いつも入札しっぱなしです。確率の勝負です。
物件を手に入れるためには、呼吸をするように、自然と入札をし続ける事です。
確率の原則は、競売でなくても、たとえば一般市場でも、かわらないはずです、。
常に物件を追いかける姿勢が、大切だと思います。

リスクと闘う不動産投資

脇田雄太

火災保険:私の場合、ボロ物件は割安な全労済で契約しています。
施設賠償責任保険:これは、所有している戸建やアパート等の施設が原因で事故が起こり、管理者が法律上の賠償責任を問われた際に使用できる保険です。ボロ物件投資を行う際の不安材料の一つである、「建物の老朽化」が原因で他社へ損害賠償責任を負ってしまった際に保証受けられる点がポイントです。この保険は保険料が非常に安いのが特徴です。長崎の私の6戸アパートの場合、保険料が年間2,000円で、最高5億円までの保証が受けられます。

リフォーム会社さんへ工事を御願いする場合は「この和式トイレを様式化してください」と伝えるだけで目的は達成できます。本当に簡単です。しかし、私はコスト削減の観点から、この方法ではなく、職人さんへ直接工事を発注する方法をお勧めします。
①投資家が行う作業 
トイレをヤフーオークション等で購入(注意したいのは、新築用とリフォーム用(配管位置を現場に合わせて調節できる機能が付いている)便器を間違えないことです。
②大工さんへお願いする作業
解体・産廃処分、床面&壁面仕上げ(解体した床面に根太を成功しコンパネを敷く、移設した給排水管はコンパネを切り抜き床上に顔を出しておく)、新しい洋式便器の取付
③給排水管職人さんへ
④クロス職人さんへ

くみ取りをアップグレード
下水道への接続が可能か水道局へ確認、
室内の工事は、職人さんへの直発注と設備品の施主支給のスキームを活用することで、約10万円、多くても15万円くらいで収まることが大半です。(下水管への接続費用はケースバイケース)
水道局へ問い合わせ「汲み取り式トイレを下水道へ接続したいので、指定業者のリストを下さい」「下水道へ接続するにあたって、補助制度はありますか?」その後、リスト数社へ見積もり
「物件に住所が一番近い個人っぽい業者さん」
「物件に住所が一番近い、なるべく大きそうな業者さん」
「本業がLPガス会社の業者さん」(LPガス供給とセットにして交渉することで有利な条件が引き出せる可能性)

既存の浴室が在来工法の場合
リフォーム会社さんへ相談すると、ユニットバスへ入れ替えましょう。価格は100万くらいからと返答
①壁、「バスパネル」を壁面に施工してもらう(貼り付ける)方法

一番確実なのは不動産投資だった

萩原知章

3、営業力、マーケティング力がある。
また、シンプルですが、一つ物件が空いたら30~40社も不動産会社を回って客付けをお願いできるという、フットワークが軽い投資家は成功率が高くなります。

30歳までに給料以外で月収100万を稼ぎ出す方法

峯島忠昭

私の場合、リフォームについては、1円でも安くするために、リフォーム会社ではなく、個人の職人さんにお願いしています。探し方としては、個人名で電話帳に掲載されている職人さんに電話をかけ、その場で値段を聞き、一番安い方にお願いします。

新アパート投資の王道

白岩貢

構造体にこだわる一方、内装や設備にはそれほどお金をかけません。たとえば、壁紙は安くてシンプルなものを使い、入居者の入れ替え時のリフォームも2回はペンキを上から塗って済ませます。3回目はさすがに剥がして張り替えます。ペンキを塗ったクロスを剥がすのは多少割高になりますが、それでも毎回張り替えるより、トータルのコストは安くなります。

めざせ3年で資産3億円、月収300万円ゼロからの不動産投資

赤井誠

融資実現までの銀行内の手続き
1,お客様から融資案件を伺った銀行の担当者は、直属の上司、支店長とディスカッションして問題点を詰め、お客様に不足データや不明点の説明をお願いする。
2,担当者は案件の全体像を把握できた段階で、行内向けに稟議書などの書面を作成する。
3,この書面を支店長や本部審査部門が「決済」して、融資が実現する。
稟議書の中身は、
・会社、事業の概要(最近の業績、会社の強み、弱み、社長の経歴など)
・申し出の経緯(誰からの話なのか)
・要資事由(何に使うのか)
・返済の計画、原資、保全(保証人、担保など)
・条件(金利、返済スケジュールなど)
・担当支店の見解である「意見」「対応方針}

スーパーフリーエージェントスタイル

与沢翼

情報収集の基本は、競合(ライバル)を調べることが第一だ。私は8割がたそれで完結し、業界本を読んで勉強したことはない。答えは巷にあふれるセミナーにはなく、実績を既に出したライバルたちが行っているアクションの中にある。残りの1~2割でたまたま知り合いから入ってくるようなラッキー情報が役に立つこともあるが、そもそもラッキーに最初から期待してはいけない。情報収集は、成功者分析であると心得るのがよい。
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エアビーアンドビーで宿泊してくれたゲストの属性公開 2015年12月

先程、今年最後のお客様の

チェックインができました。

宿泊1週間前に、メールしておいた

駅から部屋までの道順をまとめた

PDFファイルが、見れないと、

宿泊前日にメールがあり、

その後、メールを送って、

こんなに丁寧にまとめてくれて

ありがとう!!

と返事があったにも関わらず、

先程、ファイルが見れません!!

とメールがあり、

そのあとすぐに、

部屋に着きました!

驚くべき場所です!!

とメールがありました。

喜んでくれているようなので、

良かったです。

添付ファイルの件ですが、

エアビーアンドビーサイト上での

メールシステム

(お互いのメールアドレスが公開されないまま

やり取りできる場所)

では、添付ファイルが、たいがい確認できないみたいで、

ほとんどのゲストとは、その後

プライベートメールアドレスを聞いて、

そこに、添付ファイルを送っています。

でも、最初から添付ファイルを確認できている

ゲストもいるので、

この差はなんなんでしょうか?

ま、こんどゆっくり、

調べてみます。

2015年12月は、

このようなゲスト属性でした。

性別は、予約のやり取りをした代表者です。

宿泊してくれた日付順に、

1、オーストラリア 女性2名

2、香港 女性4名

3、アメリカ 女性2名

4、タイ 男性6名

5、オーストラリア 男性6名

6、台湾 女性5名

7、香港 男性3名

8、アメリカ 女性3名

9、マカオ 女性5名

10、香港 女性2名

11、韓国 男性1名

12、タイ 女性7名

13、インドネシア 女性4名

国別の構成比は、

1位、香港 3組

2位、オーストラリア 2組

2位、アメリカ 2組

2位 タイ 2組

3位 韓国・マカオ・インドネシア・台湾 各1組

となりました。

合計13組で、

先月の21組と比較して、

エアビーアンドビーで宿泊してくれたゲストの属性公開 2015年10月‐11月

収益は上がって、宿泊組数が減った

つまり、効率よく稼げております。

前回、(2015年10月~11月)の

ゲスト国別属性で、

日本人が多く泊まってくれたのですが、

今月は日本人の予約は入りませんでした。

ですので、日本語サイト作成を検討していた件、

いったん保留にします。

当初の予定通り、英語サイトのみで、

十分やっていけそうです。

宿泊者増加に伴って、

水道光熱費も上がっており、

電気代が9,800円となりました。

エアコンをつけっぱなしなんでしょうね。

外出するときは、エアコンを切ってもらえるよう、

パネルでも用意しましょうかね。

エアビーアンドビー発祥のアメリカをはじめ、世界各国の規制状況

エアビーアンドビーが誕生したアメリカでは、

州によって規制内容が異なり、

エアビーアンドビーを規制する法案が、

成立している州、

法案が保留されている州、

今後規制が強化される可能性が高い州

と対応は様々です。

厳しい規制内容としては、

カリフォルニア州サンタモニカ

ホストはエアビーアンドビーでの営業にあたり、

ビジネスライセンスを取得する必要があり、

更に、宿泊税を14%支払う必要があります。

そして、ゲストが宿泊滞在している期間中、

宿泊施設にいなければならない、との事。

この時点で、空家を有効活用という、

ホスト側のエアビーアンドビー利用の魅力は

完全になくなりますね。

カリフォルニア州サンフランシスコ

こちらも同様に14%のホテル滞在税

フロリダ州マイアミ

マイアミビーチ土地開発規制により、

特定のエリアでは禁止

不正が発生された場合、宿泊者は追い出され、

ホストには罰金

オレゴン州ポートランド

宿泊税はホテルと同様

180ドルの許可検査料支払

等々、ホテル業界とエアビーアンドビーの

対立が発生すると共に、

州ごとの規制が制定されています。

アメリカ発祥のサービスが、

既存業界と対立し、

行政に規制されるということでいうと、

配車アプリ「Uber ウーバー」と

タクシー業界の争いがあげられ、

各国の規制状況も出そろってきています。

ドイツ

タクシー協会による提訴を受け、

全土でウーバー禁止の判決

上告で覆されたものの、

ベルリン、ハンブルグでは、

ウーバーがドイツの法律に違反していると

判断すれば自治体が禁止にできると判決

スペイン

ウーバーに対し、全土で営業停止を命じる

日本

2014年8月に東京都内全域で、

本格的にサービス開始

その後、2015年福岡でのテスト営業に対し、

国土交通省より

「自家用車による運送サービスは白タク行為」

として中止の指導があり、

以後、サービス中止

国家戦略特区諮問会議での

安倍首相の規制緩和指示で

今後どうなるかですが、

今のところ厳しそうですね。

私としては、

エアビーアンドビーでのホスト運営と、

滞在してくれたゲストをウーバーで送迎

空いた時間に、自家用車でウーバー運営

なんてできたら、

空家の活用、

平日あまり稼働していない自家用車の活用が

両方達成できるんですが。

改めて感じますが、

大家業界には参入障壁なんてないので、

物件を相続した方、融資で物件を取得した方、

プロ・アマごちゃまぜで市場に提供されてますよね。

それで、何十年とうまくいってるわけで、

保険や代行管理などの仕組みがきっちり整えば、

エアビーアンドビーやウーバーも

生活に欠かせない当たり前の存在になるはずですよね



















菅官房長官が中国人向けビザ発給要件を更に緩和検討

2015年に入って、

中国から日本を訪れる観光客が

増加する中で、

先日、菅官房長官が中国・香港系テレビのインタビューで、

有効期限内であれば何度でも使える(数次ビザ)

(マルチビザ)について、

中国人向けに発給要件を緩和する方針を示しました。

2015年1月に中国人向けにビザ発給要件が

緩和されましたが、

大半は団体旅行客向けの1回限りのもので、

訪問先を限定しない個人旅行向け数次ビザ発給の対象は、

「相当の高所得者」に限られています。

現在の発給要件を満たす対象者のうち、

初めて日本を訪れる、個人旅行の家族の

(私の部屋を訪れてくれた中国人家族はほぼこれに該当)

年収制限は、20万元(約360万円)以上で、(1元:18円)

これまでの25万元から5万元(約90万円)引き下げられたとはいえ、

結構厳しい縛りですよね。

加えて、ビザが下りた後も、日本へ行く場合、

必ず沖縄、岩手、宮城、福島の4つの地域の一つで

1泊しなければならない、という決まりみたいです。

私が、外国人なら上記の地域は必ず行きますけど、

決められたくない!縛られたくない!と思います。

例えば、私は大学生の時に

中国を個人旅行(バックパッカー貧乏旅行)で訪れましたが、

その時は、当然360万円の年収なんかありませんでした。

上海駅で野宿しようとしていると、警官に注意され、

深夜に駅前からバスで宿へ向かう団体に紛れ込み、

地方からの出稼ぎで上海に来ていた労働者と

同じ部屋で泊まり、

ハエの量にたじろいで、

ひどく汚いへやだよね~と話し、

出発の朝、あなたの幸運を願って!とペンダントをもらいました。

今でも大切に持ってますが、

中国人全体をひとくくりにした悪い印象しか持っていなかった自分にとって、

どこの国の人でも、人それぞれだなという

当たり前の感覚を若いうちに持てたのは、

いい経験でした。

今思えば、私や出稼ぎ労働者を深夜に宿へ運んだバスを

運営する業者や、ひどい衛生状態の宿を運営していた業者

なんかが、搾取する側だったんですね。

日本人も人それぞれだと感じてもらえる経験を

中国の若者ができるチャンスとして、

個人旅行のビザ緩和は是非進めてほしいと思います。

2014年のビザ発給統計によると、

2014年に中国人向けに発給されたビザの件数は

約205万件で、そのうち観光客向けが約154万件。

観光客向けのうち、団体客向けがほとんどで、

個人向けの数次ビザは約2万件にとどまっています。

個人旅行で、日本を知りたいと思う若者が

私の部屋にももっと訪れてほしいなと思います。




エアビーアンドビー チェックアウト・チェックインがある日の流れ

エアビーアンドビーの運営開始から、

2カ月が経ち、

運営に慣れてきた私の、

ホストとしての1日はこんな感じです。

10時頃に、一度メールします。

(泊まってくれたことへの感謝、

 チェックアウトが11時である事、

 チェックアウトしたら、メールしてほしい旨)

(定型文をコピペ送信ですので、所要時間:一瞬)

11時に部屋に清掃に向かうと、ゲストが帰宅準備中で、

12時チェックアウトだと勘違いしていた件があって以来、

実施しています。(その後、同様の勘違いは発生していません。)

11時30分に現地到着、

掛布団・敷布団・枕3点のカバーと毛布を回収

布団を押し入れにいったんあげて、

入念に部屋全体を掃除機掛け

チェックイン人数分の、布団セット

風呂・洗面・トイレの水回り掃除

(洗剤で洗った後、

乾いたタオルで拭きあげます。)

ゴミをまとめる

(ペットボトル・缶の中に液体が残っていないか、

チェックした上で、分別)

掃除機掛け

タオル、ハウスマニュアル等をテーブルにセット

(一度だけ、土足で1階部分を歩いた跡があったので、

それ以来、土足厳禁のお知らせを、

玄関に置いています。)

チェックリストで漏れがないか確認

(玄関の電灯をつけ、キーボックスに鍵を入れて終了)

(所要時間:1時間30分)

午後、回収したリネン類を持って、

コインランドリーへ

洗濯:500円

(4人分で500円/1台

 この前は、11人分だったので、

 隣の700円の洗濯機と同時稼働しました。)

乾燥:500円前後

(所要時間:1時間)

晩、泊まってくれたゲストへ

サンキューメール・レビュー依頼

(定型文をコピペ送信ですので、所要時間:一瞬)

以上、合計2時間30分の実働

移動の時間を合わせて3時間ってとこですね。

チェックアウト・チェックインがない日は、

上記3時間作業はありません。

運営先を増やそうと思ったら、

(今の私の動き方だと、3物件はできそうです。)

3時間×何件かによって、気合で労働力投入ですね。

この3時間を代行業者に頼もうと思うと、

およそ、8,000円~12,000円となります。

やはり、戸建ては清掃が大変なので、

ワンルームの倍以上費用が発生します。

私の部屋は、初期投資がほとんどない代わりに、

収益も家賃の2倍までですので、

毎回1万円の清掃代行はとても頼めません。。

このへんをもう少し効率よく運営できれば、

戸建賃貸物件の運営をもっと広げられるのですが、

気合で労働力投入しか、思いつきません。。

大阪の簡易宿泊所を調べて、安さとサービスに驚いた

大阪の簡易宿泊所を

調べてみました。

検索上位に、

「大阪の安い宿」という、

大阪府簡易宿泊所生活衛生協同組合運営の

ホームページがありました。

28件の簡易宿泊所が登録されており、

値段は 800円~

一番多い価格帯は、1,300円前後で

10$程!

提供されているサービスも、

使い捨て歯ブラシや、使い捨てスリッパがあったり、

自炊場や、コインランドリーがあったりと、

1人旅なら、エアビーアンドビーより

こっちのほうがいいじゃん!

と正直思いました。

今、空室を検索すると

けっこう空いているみたいです。

以前報道で、外国人が宿がなくて困っている風景が

良く流れていましたが、

この28件すべてが満室だったんでしょうか?

改めて、

簡易宿泊所とは

旅館業法における4種の旅館業

(ホテル営業、旅館営業、簡易宿所営業、下宿営業)

のうちの一つ。

旅館営業は、5部屋以上の客室なので、

4部屋までの施設が該当する。

終戦直後から高度経済成長期の昭和40年代頃、

出稼ぎ労働者を受け入れるために生まれた施設が、

外国人旅行者や一般客に対応すべく、

施設を改修し、日本の安宿として機能している。

ロンリープラネット(世界的に有名なガイドブック)

にも、西成の安宿が多数紹介されているみたいです。

西成はこれからどんどん変わっていくでしょうね。

正直、この価格帯には個人レベルではついていけません。

日本の治安の良さで、

1泊10$は最高です!

15年前になりますが、

ロンドンの安宿に泊まった時、

ドミトリー(2段ベッドが並ぶ相部屋)の

向かいの2人組が、ずっと薬をやってて、

誘われても断ってたんですが、

そうするうちに、身の危険を感じて

宿を変えた思い出があります。

日本の簡易宿泊所は個室ですもんね!

あの頃の自分が、今の簡易宿泊所に泊まったら、

天国だと感じたはずです。

簡易宿泊所に関しても、違法運営業者が摘発されています。

闇簡宿経営容疑で2人逮捕 大阪・西成

2015年6月

大阪市西成区萩之茶屋のあいりん地区で

許可なく簡易宿泊所を営業したとして、

神戸市の不動産会社経営者ら2人を逮捕

覚醒剤密売の拠点に利用されていたようです。

宿泊客に身分確認を求めない営業形態が

温床になったとみて、この簡易宿泊所を

家宅捜索したとの事。

エアビーアンドビーでは、

ホストは、ゲストの認証内容を確認できます。

私は、顔写真が登録されていなかったり、

パスポート認証等、身分証明がなかったり、

未成年者だった場合は、

滞在を断っています。

トラブルにならないよう、事前に十分な

コミュニケーションが大事ですね。







エアビーアンドビー トラブル・事件・事故まとめ

旅館業法違反(無許可営業)容疑で書類送検

2015年12月16日

京都市のマンションが中国人観光客らの宿泊施設として

旅館業法違反状態で使われていたとして、

京都府警は、旅行会社「新浪旅行」(東京都)

旅館業「煌コーポレーション」(山形市)

マンション管理会社「長栄」(京都市)

の3社と、

各社の担当者3人を

旅館業法違反(無許可営業)容疑で書類送検した。

新浪旅行の顧問(52)、煌コーポレーションの役員(48)、

長栄の統括エリア長(43)は、2015年7~10月、

京都市から旅館業の営業許可を受けずに、

京都市右京区のマンション(全44室)36室に

延べ353人の中国人を

1泊約6,500円~8,000円で宿泊させた疑い。

と、いうことで

大規模に民泊運営⇒住民トラブル多発

⇒苦情・被害届⇒警察が動く⇒聴取

⇒書類送検⇒検察が起訴するかどうか

ここまで来ています。

報道で、書類送検と聞くと、

罪が確定したような印象があるかもしれませんが、

刑事手続では、警察から検察へ事件が送られた

という途中の段階です。

警察は、被害届が出ている以上、

検察へ送らなければいけないという建前になっており、

現段階で、犯罪が確定したわけではありません。

警察から検察へ事件が送られると(書類送検されると)

次は、検察が起訴するかどうか判断し、

起訴されれば裁判になり、

そこで有罪が確定すると、

犯罪者となり、前科がつきます。

任意聴取や、書類送検の段階で、

その方々を極悪人のように扱うマスコミ報道に

惑わされず、

その後の経過を確認していきたいと思います。

その他、民泊運営者の逮捕といえば、

英国人男性 旅館業法違反で逮捕

2014年5月 

東京都足立区の自宅など複数の物件で

旅行者を泊めていた英国人男性が

旅館業法違反(無許可営業)容疑で逮捕され

同年6月に、東京簡易裁判所から罰金3万円の

略式命令を受けた。

足立区保健所は10回程男性宅を訪ね、

許可を取るよう求めたが、男性は従わなかったという。

略式命令とは、

警察による逮捕・検察による起訴の後、

簡易裁判所が公判手続きせずに、罰金・科料を課す刑事手続

起訴された被告人(英国人男性)が、裁判を受けるか、

略式手続にするか説明を受け、

略式手続に意義がない旨を書面で明らかにしたということ。

この英国人男性の事件に関しては、

エアビーアンドビーで運営していた訳ではないようですが、

報道の内容だけ見ると、同じですね。

10回も指導を受けるのも異常ですし、

すべて従わなかったこの方も少し変だと思いますが。。






エアビーアンドビー(Airbnb)とは

エアビーアンドビーとは、

エアビーアンドビー(Airbnb)は、

世界中に空き部屋を持つ宿泊場所の提供者(ホスト)と

宿泊場所を探している旅行者(ゲスト)をつなぐ、

インターネット上の出会いの場です。

目的地の都市名を入力すると、

ゲストを迎え入れたいホストの物件写真と顔写真が

ずらりと並び、ワンルームマンション・戸建・ログハウスなどから、

自分の旅にぴったりの宿泊先を見つける楽しさがあります。

エアビーアンドビーの設立は、

2008年 アメリカ サンフランシスコで創業

登録物件数は、

2015年 日本全国で2万1千件

大阪府には3,000件程が登録されています。

その中には、大家に無許可または、

管理会社に無許可で運営を開始し、

ゴミ出し問題、騒音問題等トラブル発生により、

大家・管理会社の知るところとなり、

違約強制退去となったホスト運営者も多いみたいです。

登録物件の7~9割が無断転貸とも言われています。

次に、旅館業法・民泊条例については、

現在進行中の話ですので、引き続き動向に注目です。

過去記事

大阪市民泊条例について(2015年12月初旬現在)/訪日外国人数

エアビーアンドビー以外の民泊サイトについては、

FLIPKEY (Tripadvisor)

トリップアドバイザーが運営するサービスです。

OSAKAで検索すると63件表示されました。

ホストの顔が見えないというのは、こんなに不安なのかと

このサイトを見て初めて感じましたね。

Roomorama

シンガポールの会社が運営しています。

OSAKAで検索すると16件

第一印象として地味ですね。

HomeAway

アメリカ テキサス州に本社を置く会社が運営しています。

OSAKAで検索すると444件

サイトの第一印象としては、明るくて見やすく、

エアビーアンドビー以外に掲載するなら、ここかなと思います。

2015年12月15日の報道で、

世界最大級のオンライン旅行会社エクスペディアが、

ホームアウェイを買収して民泊へ参入へ

というニュースが流れました。

これから、どんどん良くなりそうですね。

その他、

エアビーアンドビーのホストを運営していて、

ゲストからの問い合わせかと思いきや、

中国の民泊サイト運営者からの営業だった、

というのが以前ありました。

そのサイトにも、たくさんの日本の宿泊先が

登録されており、

登録することで、中国人からの問い合わせが増えるかな?

と思ったんですが、エアビーアンドビーだけで、ほぼ100%

の稼働率だったんで、必要ないやと思い、

何もしないままでした。

数日後、エアビーアンドビーより、

不正使用のゲストがいたので、アカウントを削除しました!

との連絡がありました。

ゲストのふりして営業はいけませんね。














訪問頻度の高い、中国・韓国・タイ・台湾・各国の祝祭日を調べてみた

あやふや~にしか把握していなかった、

各国の祝祭日を調べてみました。(2015年)

まず、中国

春節(旧正月)

2月18日~24日の7連休

よく、ワイドショーでも爆買ニュースが流れてましたね。

私は、今年の2月はサラリーマンしてまして、

エアビーアンドビーやってませんでしたが、

ホストの皆さん、部屋埋まりまくりでしたかね~?

で、私の部屋の来年2月18日頃はどおなっているか、

確認してみると、

フランス人 9泊で予約入ってます!

中国の春節関係ないじゃん!

いや、大阪のホテルが満室で、

エアビーアンドビーにこなれてる欧米の方が、

流れてきたのかも。そうに違いない。

次からは、今まとめている各国の祝祭日も、

頭に入れつつ値段設定しようと思います。

中国で、次に大きな連休は、

国慶節

10月1日~7日の7連休


今年のこの日も、私はまだエアビーアンドビー運営

してませんでしたので、

次から頭に入れとこうと思います。

その他は、

元旦 1月1日 3連休

清明節 4月5日 3連休

労働節 5月1日 3連休

端午節 6月20日 3連休

このあたりが、ポイントでしょうか。

次は、韓国

旧正月(ソルラル)

2月18日~20日


中国と韓国で共通する、

旧正月とは、

かつて使われていた、

旧暦(中国歴)の正月(年初)で、

中国大陸・台湾・韓国・ベトナム・モンゴルでは、

グレゴリオ暦(新暦)の正月より、盛大に祝うそうです。

韓国の連休で大事なのは、もう一つ、

秋夕(チュソク)

9月26日~29日


タイの祝日は、

ソンクラーン(旧正月)

4月13日~15日


が連休で、日本の年末年始の休みと

同じ感覚で1週間程度休みを取るみたいです。

台湾、香港については、

先程の通り、春節

2月19日~21日 前後

が大きな連休なんですね。

家族旅行に関して、

重要な要素の、

子供の休みに関しては、

中国が、

1~2月に約4週間の冬休み

7~8月に約7週間の夏休み

韓国が、

12月末~2月末の約2カ月冬休み

7月末~8月末の約1カ月夏休み

となっています。

JNTO(日本政府観光局)集計の、

月別訪日中国人人数推移を見ると、

春節の時期から夏休みまで、

人数が増えていき、9月から1月にかけて

減っていくという流れみたいです。

つまり、11月・12月・1月が一年で、一番訪日数が

少ないみたいなんですが、

その時期私の部屋はというと、

稼働率実績

2015年11月 96%

2015年12月 92%

です。1月は、価格設定施策中で、

参照

エアビーアンドビー価格設定推移 2015年10月‐12月

2015年1月 73%

となっています。

価格については、もっと研究して

収益最大化できるように

コツコツがんばろっと

ピークの時期は、少し料金高くしてもいけそうですね!

楽しみです!


初トラブル!押入の鍵紛失!設定した保証金で、円満に問題解決しました 2/2

前回の、タイ人ファミリー続きです。

前回はこちら↓
初トラブル!押入の鍵紛失!設定した保証金で、円満に問題解決しました 1/2

押入の鍵が無くなっている件について、

すぐにタイ人お父さんにメールしました。

すると、

鍵はキーボックスに入れて返却しましたよ!

と返事がありました。

玄関の鍵の事を言ってると勘違いしたみたいです。

現場の写真を添付して、これだよ!と

再度メールしてみました。

すると、

これは見たことない!!家族に聞いてみます!

との事。

そこで、だいたい予想がつきました。

小さいお子さんがいたずらしちゃったんですかね。

それにしても、ダイヤル式の南京錠です。

3つの番号しかないですが、よく開けれたもんです。

それに、小さなお子さんのいたずらじゃなかったとしたら、

薄気味悪いです。

中は、布団しか入ってませんけどね。

しばらくして、返事がありました。

誰も知らないと言ってます!

そして、なにより私たちはパスワードを知らないので、

開けようがないでしょ!!と

それまで、LINEでやり取りしていたのですが、

先程のメール以後、ブロックしてるみたいで、

音信不通に。。。

タイ人お父さんが知らないところでの話かも

しれませんが、小さいお子さんがいる以上、

備品に興味を持って取ってきちゃうのは、

よくある話です。

それなのに、ちょい逆切れはいけません。

このような、小さなトラブル解決の為に、

保証金設定してあります。

宿泊するゲストは、予約する際に、

宿泊費やサービス料とは別に、

ホスト(宿提供者)が設定した、

保証金設定に同意してもらいます。

そして、チェックイン後、48時間以内に、

ホストから不備等の連絡がない場合は、

保証金設定終了で、

ゲストのクレジットカードに請求が来ることは、

ありません。

これって、非常によくできてますよね。

この仕組や、ホストからのゲストへのレビュー制度が

あるからこそ、

ゲストは、きちんとルールを守って、

宿泊してくれるんじゃないでしょうか。

備品を持ち帰ったり、破損させたり、騒いだりしたら、

保証金から請求されますし、

ホストからのレビューも悪い評価がついて、

そのゲストが次の機会に宿泊先を探す際に、

ホストから宿泊拒否されるかもしれませんからね。

で、タイ人お父さんの件ですが、

エアビーアンドビーの問題解決センターに

経緯を説明し、(フォーマットに入力)

現場の写真添付や、

同じ備品を購入した場合の費用見積もり、

(今回は同じ備品が販売されているサイトのURLを入力)

などした上で、申請しました。

エアビーアンドビーから、

タイ人お父さんに連絡がいったようで、

その後、こんなメールが来ました。

私たちは、入居初日にそのダイヤル式南京錠を

見ましたが、今どこにあるのかわかりません。

ごめんなさい!

と、

正直に言っていただけたら、

こちらも、うれしいです。

そして、その後、

鍵の代金は今、払いました!

と連絡がありました。

エアビーアンドビー問題解決センターの提案に

同意して、手続きを取ってくれたんだと思います。

次の日、

エアビーアンドビー問題解決センターより、

問題解決のリクエストが承認されました、

とメールがあり、同じ日の晩に、

金額を振り込みました、とメール。

対応が早いですね。

その後、タイ人お父さんからは、

いい宿を提供してくれて、ありがとう!

とメールをいただき。

レビューにも、清潔で、町まで近く、

非常に満足!と書いてくれました。

よかったよかった。










プロフィール

tarojiro

Author:tarojiro
大阪在住 1979年生

マイペースにボロ戸建てを取得していき、月間150万のキャッシュフローをめざしています。

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