無事に契約終了したので、登記相談窓口に行ってきた。

次の物件準備の話、

無事契約が終了しました。

来週決済ですので、

作成した、

登記申請書、

登記原因証明情報、

委任状を

来週提出する法務局の

登記相談窓口に持っていって、

チェックしてもらいました。

登記相談というのは、

年中やってるみたいで、

あらかじめ電話で時間を予約しておきます。

15時30分に予約していたのですが、

契約が早く終わったので、

だめもとで時間変更のお願いをしてみると、

大丈夫ですよ~!と女性の方、

予約しているのより1時間早く行ってみました。

電話の女性の方は、登記相談窓口の受付の方だったようで、

同じ方に、こちらのブースにどうぞと案内されました。

奥から60代半ばくらいの職員さんが来て、

その方に、書類をチェックしてもらい、

追加する事項や、誤字等を確認し、

来週提出する前に、もう一度この窓口に来てください、

との事。

所有権移転登記申請を提出する窓口の隣に、

登記相談窓口がありますので、

来週チェックした後、そのまま提出になるみたいです。

という訳で、来週の時間も予約して終了しました。

登録免許税については、印紙を白紙の用紙に貼り付けて、

窓口に提出すればいいみたいです。

私が窓口でチェックしてもらっている間、

隣のブースでは、相続登記の件で、

高齢の夫婦が質問というか、手続きしてました。

自分で所有権移転登記なんて、

できるかな~、不安だな~、司法書士じゃないから

窓口で嫌がられるかな~などと、考えていましたが、

こんなにあっさりしたもんなんですね。

自分で簡単にできちゃいそうです。

司法書士さんも特色がないと儲からないでしょうね。

但し、今回の件は売主さんが私に所有権登記申請を委任してくれたから、

できる話ですので、物件購入の交渉段階で、

節約の為、自分で所有権移転登記しますと了解を得なきゃいけません。

そう考えると、

自分でできる時って簡単な現金取引の時だけですかね。

意思確認がほんとにびみょーな売主さん

(ある時はしっかり、ある時はだいぶ記憶がない)や、

所有者がやたらたくさん、しかも遠方にもいる時など、

自分でできない時は、きちんとその働き相当の報酬を払って

司法書士にお任せしようと思います。

これって、自分でセルフリフォームやってみると、

こんなに大変なんだと気づいて、

時間と費用のバランスで難しいところはリフォームのプロにお任せするのと

同じ感覚ですね。

なんでも自分でいっかいやってみるという、

サラリーマン時代にはなかった感覚が新鮮で楽しいです。

さあ、来週は決済、この物件をまわすぞ~!

調子にのっちゃあいけませんね。

やるべきことを淡々とやって、

次の物件が収益を安定的にあげるようになったら、

そこで初めて喜んでいいかな。


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結局先日のマレーシア人からは返事がなかった。ので問題解決センターへ/エアビーアンドビーコインランドリー

昨日のマレーシア人ゲスト

先日のトイレ水浸しマレーシア人からメールが来た!

結局返事はありませんでした。。。

掃除をしに入ったところ、

問題のトイレは、

床がちょっと濡れてました。

タンク上の水栓で手を洗うなり、なんかするなら、

こぼすなっっちゅうねん!

と拭いて終了です。

人数が増えたよ問題については、

お支払するので、いくらですか?と

聞いてきておきながら、返信がそれ以降ないので、

問題解決センター経由で、

人数分の請求をさせていただきました。

恥ずかしい話ですが、

オファーとリクエストの違いも判りまして、

オファーはこちらがゲストに払うほうでした。。。

人数分の金額をドル表示でリクエスト入力すると、

ユーロ換算された上で、

先方に支払いのリクエストが送信されました。

先方が承認しなかった場合は、

この先、エアビーアンドビー問題解決センターが中に入って、

やり取りが続くみたいです。

ま、払ってくれるでしょう。

そして、今回の手続きで判明したのが、

以前、数カ月先に宿泊予定の方から変更分がオファーされた件、

エアビーアンドビー問題解決センターからメールが来た!

なんで支払いがユーロだったかの理解できました。

昨日は、上記のマレーシア人ゲストのチェックアウトだったので、

掃除をして、

掛け布団、敷布団、枕3点のカバーと、毛布、タオルを

コインランドリーで洗濯・乾燥させに行ってきました。

日々のコインランドリー料金ですが、

500円の洗濯代と、人数×100円の乾燥機代ですんじゃいます。

4人でしたら、900円ですね。

これでばっちり乾燥されますので、あとはたたんで保管してます。

昨日は、15人分でしたので、

洗濯は2台、500円の通常サイズと、700円の大きいサイズ

乾燥も2台、700円×2

合計2,600円かかりました。

乾燥機を購入することを以前検討しましたが、

メンテナンス等考えると、

コインランドリーで完了するのが気楽でいいです。

コインランドリー運営ってのも、

どんなもんか以前調べてみたんですが、

こちらは、土地を余らせている地主さんならいいですけど、

儲かりそうではないな~と思い。やめました。

現在進行中の物件購入を無事完了させ、

そちらの収益を安定化させることを、

当面の目標にし、

今年は少しずつ拡大路線で行きたいと思います。

だいぶゆっくりペースですが、

今はこれでいいと思っています。

早く何とかショックこないかな~。

物件安くなるから。

先日のトイレ水浸しマレーシア人からメールが来た!

先日のマレーシア人

ゲストがチェックアウト後、掃除に入ったらトイレが水浸し!

また新たなネタをくれました。

メールが来たんですが、

「東京から来た友達が、この家の近くで宿を探してたんだけど、

見つからず、結局この家に泊まりました。

いくら払えばいいですか?」

との事。

この方、

数カ月前に予約され、

数週間前に、東京から友達が途中で加わるからと、

人数変更の申し出があり、

こちらから変更リクエストを送ると、

「友達は別のところに泊まるみたいです。」

とキャンセル。

上記一連のやり取りの中で、

東京の友達ってのは4名だと思います。

布団は、人数分しかひいてないですが、

一緒に寝たんでしょうかね。

人数が増えたことを正直に申告するなんて、

かわいいもんやな!なんて気持ちで、

人数は合計何名だったの?とメールしても、

今のところ返事がありません。

どないやねん!!

とりあえず、チェックアウト後に掃除しにいって、

トイレの床確認、全体の状況確認の上、

対応を考えたいと思います。

ゲストとの直接金銭のやり取りは、

トラブル防止の為、禁止されています。

*************************

なぜ支払いとやり取りは必ずAirbnbを通す決まりなのですか?

1. Airbnbの外で支払うと詐欺に遭うリスクが高まります

Airbnbを通して支払いとやりとりを行うと、ホストとゲストには当社のサービス利用規約、キャンセルポリシー、返金ポリシー、ホスト保証、ホスト補償保険プログラム、その他の安全機能による保護が適用されます。Airbnbのシステム外で支払いを行うと、無用のリスクに晒され危険です。また、Airbnbを直に通さずに予約や支払いをした場合には、以上のようなメリットも提供できなくなってしまいます。
Airbnbのシステムにはユーザーの個人情報をセキュアに保つ安全対策の機能も多数実装されており、常に改善を重ねています。Airbnbの外で支払いややりとりを行うと、こうしたセキュリティ保護機能のメリットも享受できなくなります。当社もあなたの情報をお守りすることが困難になり、不正行為やフィッシング詐欺などのセキュリティトラブルに遭う危険性が高まります。

*************************

という事で、

先日、押入の鍵が無くなっていた際に活用した、

初トラブル!押入の鍵紛失!設定した保証金で、円満に問題解決しました 1/2

問題解決センターを見てみると、

申請内容の一つに、

「宿泊の日付や人数の変更に伴う追加料金をオファーする」

というのがありました。

ついでに、

「宿泊の日付や人数の変更に伴う追加料金をリクエストしたい」

という項目もあったんですけど。。

どう違うのか、わかりません。。。。

怒ってる度合いで変えるんでしょうか?

まあ、とりあえず、部屋を確認してからです。

ボロ戸建てでも減価償却4年できますよね!?

現在購入準備している、

ボロテラス

売主さんが業者なので、

契約書も丸投げで作ってもらってます。

書類作成の担当の方から、

こんなメールが

*************************

書類が出来ましたので

ご確認の程、宜しくお願い申し上げます。

売買金額の内訳ですが、当社は古家付き土地として

会計上は計上しておりますので、建物価格無しが希望ですが

御社の希望をお聞かせください。

お手数ですが、宜しくお願い申し上げます。

*************************

売り出したその日に、大幅指値しても怒らないで聞いてくれましたし、

所有権移転登記を自分でやる事にも、

強力してくれてますし、

いい売主さんなんですが。

建物ゼロ契約はまずいですし、

減価償却したいので、評価案分でおねがいしたいな~と思い、

サイトを調べてみると、

「22(年) × 0.2 = 4.4(年)

小数点以下切捨てで4年です。」

という事で、4年は減価償却できるみたいです。

といっても、かな~りちっちゃい額ですけど、

できるんなら、そりゃやりますよね。

と、いうわけで売主の社長に電話してみます。

先方がどうしてもって場合は、

その時考えればいっか!!

エアビーアンドビー運営としては、

今日は、先日トイレの床を水浸しにした、

マレーシア人が、人数増えて8人でお越しです。

先日のチェックアウト後は、京都含め他の都市を

観光していたようで、

長い期間、自分たちで移動しながら日本を観光するなら、

エアビーアンドビーで宿泊費を浮かせるってのは、

いい選択ですよね!

私も家族で海外を長期旅行するなら、

そうしたいです。

けど、治安の面で怖いかも。。

やっぱ、家族で旅行するとなると、

ある程度のホテルは選ぶかもです。

1人なら、道端でも寝れますけどね!

ま、日本はほんと治安が良くて

気軽な長期旅行にぴったりですね。

そうだった!

このマレーシア人達に

トイレの水洗にティッシュ詰めないでよ!と、

言う必要あるんでしょうか。。

普通そんなことするかな?

でも、この(普通)ってとこが肝心で、

以前、ゲストが退去後掃除をしに行くと、

1階の床が靴底の跡だらけってことがありました。

土足厳禁ってのも含めたハウスマニュアルを、

リビングの机の上に今までは置いてましたが、

それ以来、

玄関のスリッパの前に置いてます。

これで土足問題は解決しました。

中国語で、トイレの紙は便器で流していいよ!ってのも、

初めから案内してたんですが、

この件に関しては、一度も問題起きてませんので、

時代遅れの考えだったでしょうか?

(私が中国を旅した17年前は、水栓が不安定で、

トイレの紙は、屑籠に捨てる地域が多かったです。)

スマホのナビで私の物件まで来てくれる人たちですもんね。

そりゃそうか。



ゲストがチェックアウト後、掃除に入ったらトイレが水浸し!

昨日チェックアウトされたゲストは、

マレーシア人6人組

チェックアウトの連絡はなかったですけど、

11時過ぎに掃除をしに訪れると、

すでにチェックアウトされてました。

ゴミをきちんとまとめてあり、

あ、ちゃんとしたゲストでよかったな~と、

部屋をチェックしていると、

トイレの床が水浸しやん!!

やばい、水漏れ!焦りました。

まず床を拭きあげて、再度流してみると、

まったく水もれてません。。

トイレのタンク上の水洗部分を見ると、

濡れたティッシュが。

トイレタンク上の水洗部分に水でも貯めて、

溢れさせたんでしょうか?

なんでそんなことするんだろ?

この方たち、数日後再度宿泊してくれるんですが、

またやってたら、ちょっと対応考えないといけません。

あと、給湯器の設定温度をマックス60度かなんかにしていて、

警告ランプがピコピコついてました。

何がしたかったんだか、

こちらの予想できない行動がたまにありますので、

そんな度に、ハウスルールって増えていくんですね。

トイレの水漏れについては、

火災保険の特約次第で、

保険適用できるみたいですね。

始めて知りました。。。

特約内容等、しっかり読んでみます。

トイレタンク上の水栓を溢れさせて、

床がびちゃびちゃになったんではなかった場合、

他の原因としては、

便器の破損

便器のひび割れや破損等により、

そこから水が漏れて床に染み出してくる場合はあります。

その他、

タンクと便器の水道管

便器とタンクをつなぐ水道管のナットが緩んでいたり、

ゴムパッキンが古くなっていたりして、

水漏れを起こす場合もあります。

トイレの排水が溢れてきたという事例とは、

今回は違うと思います。

綺麗な水でしたので。。。

あと、よくある

タンク内の金具

フロートバルブ部

(レバーと排水部分のゴムの栓が鎖でつながっているやつ)

ボールタップ部

(タンク内にある浮きが水の浮力で上下して、

止水バルブの操作が行われるやつ)

の異常ではなさそうです。

何度か流してみましたが、しっかりタンクに水が溜まって止まりますので。

原因をはっきりさせようと思います。

来週は、過去最多の合計19名宿泊です。

布団のシーツ取り換えだけでも、

結構時間かかります!

よく、お金に働いてもらうってフレーズを

聞きますが、

私の場合、

布団に働いてもらってる、という感覚です。

清潔で快適な空間を提供できるよう、

労働力投入です!!



予約の料金回収で問題が生じています。とメールが来た

昨日、エアビーアンドビーより、

「予約DMTA45の料金回収で問題が生じて​います」

という題名でメールが届きました。

この予約は、同じく昨日に入った、

中国人女性2名の宿泊予約です。

いつも通り、「今すぐ予約」にコメント付きで予約が入り、

2月も順調だなー、と返信コメントを送信していたところでした。

エアビーアンドビーからの内容は、



○○○○さん、こんにちは。

○○○○さんから2016年02月10日 - 2016年02月12日の予約DMTA45の支払いが確認できませんでした。取り急ぎ予約はアクティブなままとし、○○○○さんには残金を直接精算できる方法をメールでご案内しました。

ゲストからの支払いを受理し次第、直ちにあなた宛てに確認のメールをお届けします。今回の支払いトラブルに関するご質問は、ゲストに直接お尋ねいただくこともできます。

ゲストから支払いが届かない場合や、ゲストが支払う前に予約をキャンセルした場合、当社はホストに受取金を送る責任を負わないものとします。ご自分からキャンセルをご希望の場合、宿泊開始前であれば予約はいつでもペナルティ抜きでキャンセルしていただけます。宿泊開始後にキャンセルをご希望の場合は、当社までひとことご連絡ください。

ご理解・ご協力に感謝します。

どうぞよろしくお願いします。
Airbnbチーム

との内容でした。

なんじゃこりゃ?そもそも回収って、

まだこの方宿泊してませんけど。。

ま、ゲストは予約時に、ホストが設定した宿泊料・保証料等を

一旦クレジットカードでエアビーアンドビーに

支払い予約してる仕組みだと

漠然と理解してましたので、

その流れの中で、手続きに少し不備があったのかな~と

思っていると、

数分後、エアビーアンドビーからこんなメールが

「予約DMTA45の支払い問題は解決しまし​た」

○○○○さん、こんにちは。

○○○○さんの2016年02月10日 - 2016年02月12日の予約DMTA45について、入金を確認しました。

よろしくお願いします。
Airbnbチーム

ですって。

数分で解決する問題なら、

メール必要ありませんけど。。

ま~、きっちりしていていいですけどね。

私と、ゲストの間ではなんのやり取りもない間に、

問題が発生して、問題が解決しました。

ついでに、改めでエアビーアンドビーの支払いシステムを見てみると

Airbnbでは、ゲストとホストの間のお金の流れをなるべくシンプルで確かなものにする支払いシステムの開発に努めました。支払いの流れは次のようになります。
1. ゲストは予約確定時にAirbnbに支払います。
2. Airbnbはそのお金を、ゲストのチェックインの24時間後にホストに送金します。

予約手続きを行うには、必ずAirbnbの支払いシステムを使うことが条件となります。ここを通すことで、ホストにもゲストにも当社の利用規約、キャンセルポリシー、ゲスト返金ポリシー、その他の安全機能の保護が適用されます。Airbnbのシステムの外部で支払うことはセキュアとは言えず、Airbnbを直接通さずに予約をした場合には、以上のようなメリットも提供できなくなってしまいます。

こうしたサービスの運営費用として、Airbnbでは各決済ごとにサービス手数料を自動的に加算しております。地域によっては付加価値税(VAT)など政府が定める税金も加算されます。

となっています。

集客と料金回収を外注してる感じで、

すごく楽です。



現金購入なので、自分で所有権移転登記する方法を調べてみた。

現在購入検討中の物件ですが、

現金購入予定ですので、

所有権移転登記のやり方を調べてみました。

サラリーマン時代は、

めんどくさいので、司法書士にお任せでしたが、

めんどくさい=誰かがお金をもらってやってる

自分で稼ぐ以上、あらゆることをできるかできないか

チャレンジしてみます。

今回の、所有権移転登記

前提として、売主様が協力してくれなきゃできません。

私が売主の立場で、買主が融資を組む上で、

自分で所有権登記をしたい!と言ってきても協力しません。

その前に、金融機関が認めないと思います。

今回は、現金ですので、売主様に了解を取ったで行います。

まず、

登記申請書の作成

こちらはひな形がネットにあります。

登記申請書作成にあたって、

登録免許税を計算する必要があります。

登録免許税は、収入印紙を申請書に貼り付けて、

納付するんですが、

計算した端数はどうするんだろ?と調べると、

課税標準(評価証明書記載の評価額)は、

1,000円未満の端数は切り捨てます。価格が1,000円未満である場
合は,1,000円になります。

税額は、

課税標準額に税率を乗じて計算した額です。
計算した額に100円未満の端数があるときはこれを切り捨て,
計算した額が1,000円未満で
あるときは1,000円とします。

ということです。

平成28年1月現在、

土地については、1,000分の15
建物については、1,000分の20

の税率となっています。

これで、登録免許税は計算できます。

次、

売買契約書作成

次、

登記原因証明情報作成

そして最後に、

委任状の作成です。

委任内容は、

1 下記の登記に関し,登記申請書を作成すること及び当該登記の申請に必要な書面と共に登記申請書を管轄登記所に提出すること
2 登記が完了した後に通知される登記識別情報通知書及び登記完了証を受領すること
3 登記の申請に不備がある場合に,当該登記の申請を取下げ,又は補正すること
4 登記に係る登録免許税の還付金を受領すること
5 上記1から4までのほか,下記の登記の申請に関し必要な一切の権限

ということですから、

この内容で売主が買主に委任してくれない限り、

自分で所有権登記できません。

説明次第でしょうか。

東京の方は驚かれるでしょうが、

大阪の不動産取引の場合、

売主も司法書士に費用を払います。

1~2万程度ですが。(抵当権抹消なしの場合)

売主さんが日頃使っている司法書士さんが、

強力してくれない場合も、

自分で所有権移転登記ができないかもです。

とりあえずやってみます。


大阪市民泊条例可決 修正内容と附帯決議内容について

大阪市民泊条例が可決されました。

一部修正を経て、付帯決議付きでの可決となり、

どう変わったか、見てみました。

修正前の条例案

大阪市民泊条例について(2015年12月初旬現在)/訪日外国人数

変更内容としては、

第4条として、新規に以下の内容が加わりました。

*************************

第4条

認定事業者は、事前に、施設の近隣住民に対し、
当該施設が国家戦略特別区域外国員滞在施設経営事業に使用されるものであることについて、
適切に説明しなければならない。

2 認定事業者は、施設の滞在者に対し、使用開始時に、
次に掲げる施設使用の際の注意事項を説明しなければならない。

(1) 施設に備え付けられた設備の使用方法

(2) 廃棄物の処理方法

(3) 騒音等により周囲に迷惑をかけないこと

(4) 火災等の緊急事態が発生した場合の通報先及び初期対応の方法(防火、防災設備の使用方法を含む。)

3 認定事業者は、近隣住民から苦情等の窓口を設置し、
近隣住民に周知するとともに、近隣住民からの苦情等に対しては適切に対応しなければならない。

*************************

近隣住民とのトラブル(ゴミ出し、騒音等)に対処するために、

明文化されました。

自分がそこに住むとすれば、

近隣へ挨拶し、ゴミ出しもルールにのっとって行い、騒音も出さないですから、

その視点で運営すればいいという、

当たり前の内容ですが、

トラブルを起こす事業者が中にいるので、

あえて明文化されているんですね。

附帯決議としては、

*************************

1.本事業については、ガイドラインの作成や事業の周知等、
十分な準備が必要であり、また他都市の実施状況や国の民泊をめぐる動向も注視し踏まえる必要があることから、
条例上の「市長が定める日」である施行日は平成28年10月以降とすること。

ただし、なお市民の安全・安心が十分確保できないと認められる場合には、条例の施行をさらに延期すること。

2.本事業の実施にあたっては、他都市の事例や本市における事業認定の申請件数見込等を勘案して適切な実施体制を確保し、円滑な事業運営に努めること。

3.毎年度運用の実績及び効果を検証し、申請及び観光客の利用動向、治安や近隣住民の生活環境への影響等を議会に報告すること。

*************************

となっており、

以前の条例案から、施行日は市長が定めるとなっているのに、

わざわざ、平成28年10月以降という10カ月先延ばしと、

状況によっては、更に延期しますよという、

これからなんとでも内容を変えられる条文が加わりました。

とんでもない悪質事業者によって、事件事故等が起これば、

おそらく状況は一変するんでしょうね。



エアビーアンドビーゲストに突然宿泊をキャンセルされた!/訪日外国人観光客数

エアビーアンドビーホストをしていると、

ゲストの突然宿泊キャンセルが

たまに発生します。

昨晩も、2月中旬に宿泊予定だった、

中国人2名がキャンセルになりました。

今では慣れてしまって、すぐに価格設定を変更し、

キャンセルになった日付の新規予約を待ってます。

思い返してみると、

エアビーアンドビー運営を始めた昨年10月は、

実際に予約をしてくれたゲストが、

本当に来てくれるのか、不安でしたし

直前のキャンセルも絶対沢山あると、

びびりまくりでしたが、

数カ月やってみて、

きちんと皆さん訪れてくれ、

ちゃりんちゃりんと日々口座に宿泊料が振り込まれてきます。

そんな中、たま~に突然の宿泊キャンセルがありますが、

想定内の発生率程度(月1~2回位)ですし、

キャンセル発生後再度募集をかけると

予約が入るのがほとんどですので、

キャンセルポリシーも変更しないままです。

キャンセルポリシーとは、

ゲストの方がキャンセル料が発生するタイミングを

ホストの側で設定できる制度で、

種類は、

柔軟:到着1日前までに解約すれば100%返金(ただし手数料は除く)

普通:到着5日前までに解約すれば100%返金(ただし手数料は除く)

厳格:到着1週間前までに解約すれば50%返金(ただし手数料は除く)

があり、自由に選べます。

ちなみに、私は柔軟で設定しています。

わざわざ飛行機で日本に来るわけだし、

1日前にキャンセルする人なんて、

そういないだろうと思っています。

(先日、タイ人女性が1日前にキャンセルしはりました。。。)

私の部屋は清潔さと安全を確保した上で、

安さで集客していますので(Wi-Fi・家電ありません)

キャンセルになったってことは、もっと安いとこが見つかったんでしょう。

もしくは、なんばの近くでもっといい部屋に変えたんでしょう。

宿泊1日前に宿を変えるスタイルのお客さんは、

こちらから追いませんし、引き止めません。

私が別の場所でエアビーアンドビーを運営する時に、

地域最安値で設定すれば、上記のようなお客さんから予約が入るでしょうし。

でもキャンセルされたらなんかくやしーー!!!!

地道に、初心を忘れずやっていきます。

訪日外国人観光客数は伸び続け、

2015年は1973万人だったとの事。

東京オリンピックの年までに2000万人とか少し前言ってましたけど、

予想を上回るペースで増えてますね。

以前の記事↓
来阪外国人観光客2015年度/関西国際空港をオリックス連合が45年間運営

大阪万博以来、45年ぶりに訪日外国人が出国日本人を上回ったというのも驚きです。

あ、でもその頃の訪日外国人数って100万人もいないので、比較できないです。

外国人観光客・移民・高齢者が増え続けるのは間違いないので、

繰り返される不動産市況の波とともに、

上記のトレンドに乗っかれれば、食ってはいけるかな~!

購入を検討している物件がある地域に、どのくらいの生活保護世帯が住んでいるか

大阪でボロ戸建賃貸をしていて、

お客さんがついたときに、

大家からの視点で、いい属性だと感じるのは、

生活保護世帯です。

単身で40,000円

3人世帯で52,000円

などとなっています。

3万円前後のワンルームが

溢れかえっている状況で、

生活保護世帯のほうが

いいとこ住んでるやん!

という実情です。

行政も生活保護費抑制の方針を掲げていますが、

現時点では、保護世帯数は高止まりの状況です。

私が今狙っている物件について、

エアビーアンドビー運営撤退時を想定して、

その地域(大阪市平野区)に

どのくらいの生活保護世帯が住んでいるか、

調べてみました。

平成27年10月の状況

平野区

世帯数 9,661

人員 13,705

保護率 (住人1,000人中何人が生活保護受給者か) 70.0

この数値が高いか低いかの感覚として、

現在生活保護世帯に賃貸している物件を数件保有していますが、

その内2件がある城東区と比較してみます。

城東区

世帯数 4,202

人員 5,444

保護率 32.8

ざっと、平野区は城東区の倍ですね。

城東区の物件については、

保護世帯賃貸客付けに強い業者さんに

決めてもらいましたが、

その業者さんの本社は大阪市内南部です。

(平野区も大阪市南部です。)

その業者さん含め、生活保護世帯客付けが得意な業者さんが

平野区には沢山いてそうです。

検討中の物件の最寄駅周辺を歩いてみましたが、

賃貸仲介店舗が大手含め10店舗近くあります。

需要があるってことですよね。

エリアが有望であることは間違いなさそうです。

あと、外国人観光客にとっての大阪の中心地(なんば)

から地下鉄で30分という距離も、

現在エアビーアンドビー運営している戸建てと同じです。

ま、いけるでしょう。

最後に、大阪市が分析している生活保護世帯が多い原因を見てみると。

大阪市ホームページ掲載

*************************

大阪市の保護率が高い主な原因

失業率が高い(労働力調査(基本集計)都道府県別結果)

 平成26年平均 大阪府 4.6% ⇒ 全国2位(全国 3.6%)

離婚率が高い(人口動態総覧(率),都道府県(21大都市再掲)別)

 平成26年 大阪市2.33‰ ⇒ 政令市1位

       大阪府2.05‰ ⇒ 全国3位(全国1.77‰)

高齢者世帯(とりわけ単身世帯)が多い

 単身または高齢者夫婦の世帯の割合が全国平均より高い

 (平成22年国勢調査基本集計より算出)

  大阪市 21.3%(13.5%) ⇒ 全国 19.4%(9.2%)

   ※ カッコ内はうち単身世帯

あいりん地域

 日雇労働者の高齢化などによる生活保護の増加

  【参考】労働者出身地別構成(平成25年度越年対策事業調査)

  大阪市出身38% 大阪府下出身 15% 他都道府県 47%

*************************

ということです。

あいりん地区の件は、購入検討物件には関係ないとして、

離婚率はなんでたかいんだか、知りません。

失業率に関連して、景気の話としては、

不景気になったほうが物件が安くなるので、むしろ歓迎です。

高齢化については、ほぼ間違いなくもっと進みますので、

生活保護世帯が減る兆しが全くありません。

不正受給者を厳正に取り締まるってのがあるでしょうが、

私のお客さんは不正受給者ではないので、

保護費打ち切りはなさそうです。

現在検討中の物件については、

4~5万の最低賃料を見込んで、

その2、3倍をめざす感じです!!


プロフィール

tarojiro

Author:tarojiro
大阪在住 1979年生

マイペースにボロ戸建てを取得していき、月間150万のキャッシュフローをめざしています。

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